Оценка объектов недвижимости методом сравнительного анализа и доходным методом, страница 3

Величина кредита 530*0,2 = 106 у. е./м 2. Ежегодный платеж по кредиту (на условиях контракта): 106* К6 (N=10 годам и i=11%)= 106*0,170= 18,02 у. е./м 2. Величина ежегодного платежа, дисконтированного по рыночной норме:

Объект-аналог находится на 4 км севернее от оцениваемого, тогда величина поправки: 569,1*4*0,05 = 113,8 у. е./м 2 (местоположение оцениваемого объекта лучше). Скорректированная цена: 569,1 + 113,8 = 682,9 у. е./м 2 .

Объект-аналог находится на 1,5 км южнее от оцениваемого, тогда величина поправки: 746,3*1,5*0,05 = 56 у. е./м 2 (местоположение оцениваемого объекта хуже). Скорректированная цена: 746,3 — 56 = 690,3 у. е./м 2 .

Объект-аналог находится на 1,2 км севернее от оцениваемого, тогда величина поправки: 364*1,2*0,05 = 20,8 у. е./м 2 (местоположение оцениваемого объекта лучше). Скорректированная цена: 364 + 20,8 = 384,8 у. е./м 2 .

Качество конструкций объекта-аналога хорошее, а оцениваемого удовлетворительное, тогда величина поправки составит: 746,3*0,1 = 74,6 у. е. Скорректированная цена: 690,3 – 74,6 = 615,7 у. е./м 2 .

В его здании в отличие от оцениваемого объекта не находится известной фирмы, тогда корректировка составит: 364*0,1 = 36,4 у. е.

Таким образом, скорректированные цены для 1, 2, 3 объектов-аналогов составят: 682,9 у. е./м 2 ; 615,7 у. е./м 2 ; 348,4 у. е./м 2 .

Для 1 объекта количество корректировок составляет 4, для 2 – 4, для 3 – 5. В то же время сделка с 1 объектом совершена 4 месяца назад, со вторым – 8 месяцев назад, с третьим – 3 месяца назад. Учитывая это объектам можно присвоить веса: первому – 0,8; второму – 0,5; третьему – 0,6. Тогда цену 1м 2 оцениваемого объекта можно найти как средневзвешенное: